IMMOBILIENFONDS
WISSENSWERTES
Ziel jedes Fonds ist eine hervorragende Performance sowie ein Höchstmaß an Sicherheit. So werden nicht nur die Immobilien vor dem Kauf genau geprüft, sondern auch die Partner sorgfältig ausgesucht, die die Immobilien vor Ort betreuen und verwalten. Die Fonds sollten sich aber nicht nur durch wertbeständige Immobilienobjekte auszeichnen, sondern auch durch ein für den Anleger vorteilhaftes Fondskonzept. Das hervorragende Ergebnis des stetigen Perfektionsstrebens und der sehr guten Zusammenarbeit mit unseren Partnern spiegelt sich in den Leistungsbilanzen wider.
Die Funktionalität und Qualität einer Immobilie sollte mit deren Nutzung im Einklang stehen. So sollte zum Beispiel eine Büroimmobilie in Stadtrandlage über eine ausreichende Zahl an Parkplätzen verfügen. Multifunktional nutzbare Immobilien lassen sich leichter wieder vermieten. Die Ausstattungsqualität beeinflusst das Mietniveau einer Immobilie. Für eine hochwertige Ausstattung und neueste Technik sind anspruchsvolle Mieter, die gemietete Räume auch zu Repräsentationszwecken nutzen in der Regel bereit, höhere Mietpreise zu bezahlen.
Der Kaufpreis einer Immobilie wird insbesondere durch die Mieteinnahmen und das erwartete Standortentwicklungspotenzial bestimmt. Für eine Top-Lage und einen hohen Vermietungsstand muss generell ein höherer Kaufpreis bezahlt werden als für ein Objekt in Randlage. Wichtig beim Kauf ist, auf die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen - also auf die Länge der Mietverträge - zu achten. Nur aus einem rentablen Immobilienobjekt mit einem angemessenen Preis wird eine überdurchschnittlich rentable Anlage
Eine gute Bonität der Mieter schützt vor dem Ausfall von Mieteinnahmen und damit vor der Gefahr, das Objekt möglicherweise zu niedrigeren Konditionen als im Fondskonzept kalkuliert, neu vermieten zu müssen.
Fondskonzepte mit konservativer Kalkulation beinhalten Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Situationen. So sollten beispielsweise über die Fondslaufzeit ausreichend Rücklagen für das Neuvermietungs- und Instandhaltungsrisiko gebildet werden. Ebenso sollte auch eine angemessene Liquiditätsreserve vorgehalten werden, um kurzfristige unvorhergesehene Kosten auffangen zu können.
Die Mietverträge eines Immobilienfonds sollten möglichst mittel- bis langfristige Laufzeiten haben, um während der Fondslaufzeit ein hohes Maß an Einnahmesicherheit und regelmäßige stabile Ausschüttungen an die Anleger zu gewährleisten. Immobilienfonds mit kurz- bis mittelfristigen Mietverträgen sind eher auf chancenorientierte Anleger zugeschnitten, die vom Mietsteigerungspotenzial bei positiver Marktentwicklung profitieren möchten.
Die Immobilien sollten sich in verkehrsgünstigen Lagen an bedeutenden Wirtschaftsstandorten befinden. Dabei zählen vor allem die langfristigen Perspektiven, damit die Immobilie später - in der Regel nach fünf bis zehn Jahren - gewinnbringend verkauft werden kann.
Auslandsimmobilienfonds mit Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) erleichtern den steuerbegünstigten Vermögensaufbau. Denn Steuern werden hier in der Regel von dem Land erhoben, in dem die Immobilie steht (Belegenheitsstaat). Anleger profitieren damit von Steuerfreibeträgen wie etwa in England von aktuell GBP 4.895 oder zahlen niedrige Eingangssteuersätze. In Deutschland greift lediglich der Progressionsvorbehalt für im Ausland erwirtschaftete Erträge aus Immobilienfonds.
DIREKT INVEST POLEN 2 - das innovative Fondskonzept
Zielland der Investitionen im Herzen Europas ist unser aufstrebendes Nachbarland Polen. Die polnische Wirtschaft wächst um ein Vielfaches schneller als der Durchschnittswert aller EU-Mitglieder. Wesentliche Wachstumstreiber der polnischen Volkswirtschaft sind privater Konsum und Investitionen. In den aufstrebenden polnischen Mittelzentren - ca. 80 Städte - ergeben sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen Bedingungen und des vorhandenen enormen Konsumnachholbedarfs durch die stetig wachsende Mittelschicht lukrative Investitionsmöglichkeiten.
Wie attraktiv der inländische Verbrauchermarkt ist, zeigt ein Blick auf den Einzelhandel, der im 1. Quartal 2008 im Jahresvergleich real um 16,0% zulegen konnte; im Gesamtjahr 2007 waren es +14%.
Ein positives, zukunftsgerichtetes Konsumklima ist vorhanden und forciert den steigenden Bedarf an modernen Einzelhandelsflächen. Das eröffnet Umsatzchancen für viele neue (westliche) Filialisten, die international expandieren wollen und Handelsimmobilien benötigen. Hier investiert der DIREKT INVEST POLEN 2: Es werden direkte Immobilieninvestitionen - kein Dachfondskonzept - in Projektentwicklungen mit Portfolio-Ansatz getätigt, in deren Fokus Handelsimmobilien stehen.
Mit der wohlüberlegten Konzeption des DIREKT INVEST POLEN profitieren die Anleger von den lukrativen und renditestarken Investitionsmöglichkeiten im Herzen Europas. Sie partizipieren direkt an den positiven Entwicklungen des polnischen Handelsimmobilienmarktes.
Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000,-, zzgl. 5 % Agio. Die prognostizierte Rendite des DIREKT INVEST POLEN 2 beträgt 11,36 % p. a., die Gesamtausschüttung 140,86 % (nach Steuern in Polen, inklusive Agio, ohne Progressionsvorbehalt). Die geplante Laufzeit von ca. 4 Jahren ist deutlich kürzer als bei vergleichbaren geschlossenen Immobilienfonds. Ausschüttungen sind bereits ab 2010 geplant.
Warum der Polnische Markt so interessant ist.
Polen gehört zu den wichtigsten Zielländern des international expandierenden Einzelhandels
Vor Kurzem veröffentlichte das renommierte und international agierende Immobilien-beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle die Studie zum Thema "Grenzüberschreitende Einzelhandelsexpansion in Europa". Im Rahmen dieser Studie wurden in 18 europäischen Ländern 500 sogenannte Cross-Boarder-Markteintritte für die Jahre 2007 und 2008 untersucht.
Expansion, Zuwachs und Modernisierung
Die Cross-Boarder-Expansion wird überwiegend von westeuropäischen Markenanbietern im mittelpreisigen Segment getragen, lautet ein Fazit der Studie. Dieses Fazit deckt sich auch mit den Beiträgen, die wir u. a. in unseren elbfonds-Newslettern vom 21. November 2008 und 23. Januar 2009 veröffentlichten. "Trotz Wirtschaftskrise ist der Einzelhandel weiter an einer Expansion nach Mittel- und Osteuropa interessiert.", stellt Neville Moss, Leiter European Retail Research bei Jones Lang LaSalle, fest. Starke Flächenzuwächse und eine entsprechende Modernisierung der Standortoptionen sind die Hauptkennzeichen aufstrebender Handelsmärkte, so eine weitere Aussage der Studie.
Polen in der Topplatzierung
Gemäß den Ergebnissen der Studie belegen insgesamt mittel- und osteuropäische Länder die ersten vier Plätze unter den zugkräftigsten Standorten. Dazu gehört, u. a. neben Rumänien und der Türkei, auch unser Nachbarland Polen.
Das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP
Beim DIREKT INVEST POLEN 2 kommt in der Regel das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP erfolgreich zur Umsetzung. Was zeichnet dieses Prinzip und damit die Reihe der DIREKT INVEST POLEN aus?
Bei dem VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP steht der Käufer der zu erstellenden Handelsimmobilie fest, bevor die Fondsgesellschaft das Grundstück erwirbt bzw. der Baubeginn der Handelsimmobilie erfolgt. Das umsichtige Handeln gemäß dem VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP erhöht zusätzlich die Sicherheit der Investition – unter anderem durch planbare Re-Investitionen. Bereits bei Vorgängerfonds, dem DIREKT INVEST POLEN 1, konnte das VERKAUF-VOR-ANKAUF-PRINZIP erfolgreich umgesetzt werden.
HSBC: Polen hat die stärkste Volkswirtschaft
Der „Global Economics 2009 Report“ liegt vor. Dieser wurde von HSBC, eine der weltgrößten Banken veröffentlicht. In dieser Vorhersage wurden u. a. auch alle europäischen Länder eingehend und umfangreich analysiert. HSBC kommt zu dem Ergebnis, dass unser Nachbarland Polen auch im Jahr 2009 die stärkste Volkswirtschaft in Zentral- und Osteuropa hat und haben wird.
Stabile Fundamente für die Zukunft
Als wesentliche Gründe für diese Feststellung benennen die Analysten der HSBC die stabilen Fundamente der polnischen Volkswirtschaft. Diese schützen weitestgehend vor den negativen Auswirkungen der gegenwärtigen weltweiten Wirtschaftskrise und bilden das stabile Fundament für ein positives Wirtschaftswachstum im Jahr 2009. Juliet Samson, Chief HSBC Economist EMEA, betont, dass ein Wirtschaftswachstum von + 3 Prozent im Jahr 2009 durchaus realistisch sei und begründet dies mit den niedrigen Steuersätzen, dem Zufluss von EU-Mitteln und vor allem durch die anhaltende Binnennachfrage in Polen.
Polnischer Einzelhandelsumsatz floriert
Die aktuellen Angaben des zentralen polnischen Statistikamtes Główny Urząd Statystyczny (GUS) untermauern erneut, dass die Umsätze des polnischen Einzelhandels fleißig florieren:
Im Vergleich zum Dezember 2007 wurde im Dezember 2008 ein Plus von 6,6 Prozent festgestellt. Im direkten Monatsvergleich zwischen November 2008 und Dezember 2008 konnten die polnischen Einzelhandelsumsätze einen Zuwachs von weiteren 20,2 Prozent verzeichnen. „Die inländische Nachfrage bleibe auch bis auf Weiteres robust.“, so die DekaBank in einer aktuellen Einschätzung zur Entwicklung des polnischen Einzelhandels.
Direkte Auswirkungen
Die anhaltende Inlandsnachfrage – unter anderem nach Konsumgütern – wirkt sich direkt auf die fortwährende Zunahme an modernen Einzelhandelsflächen aus: Wie aus einer neuen Erhebung von Cushman & Wakefield ersichtlich wird, können sich die polnischen Konsumenten im Jahr 2009 auf zusätzliche 1,6 Millionen m2 Einzelhandelsfläche freuen. Mit dieser Quadratmeteranzahl ist Polen – wieder einmal mehr – Spitzenreiter in Zentral- und Osteuropa.
