IMMOBILIENFONDS
WISSENSWERTES
Die 5 häufigsten Fragen und Antworten DIREKT INVEST POLEN 3
1. Warum machen ALDI & Co. das Geschäft nicht selbst?
Große Ketten wie TESCO, Kaufland und auch die meisten anderen entwickeln auch eigene Immobilien. Wir dürfen jedoch nicht vergessen, dass es sich hier um Food- und Nonfood-Händler handelt und nicht um Immobilienprofis, die sich damit auf ein ihnen fremdes Gebiet, der Entwicklung und den Bau von Immobilien wagen. Damit haben sie auch oft ihre Schwierigkeiten. In erster Linie geht es jedoch den Ketten um eine rasche Expansion. Denn nur mit einer entsprechenden Anzahl von Verkaufsstellen ist der „break even“ im jeweiligen Land zu erreichen. Um diesen möglichst schnell zu erreichen, nutzen die Händler alle ihnen möglichen Wege der Flächenexpansion. Das bedeutet, sie kaufen Grundstücke, entwickeln diese und bauen selbst oder sie kaufen fertig entwickelte Grundstücke und wenden sich an Investoren und mieten entsprechende Räumlichkeiten an. Je nach Rendite nutzt unser Immobilienpartner die ST BAU Holding die zweite und die dritte Möglichkeit, um mit den Händlern ins Geschäft zu kommen. Auch für Händler gilt, je mehr Marktanteile, desto besser ihre Marktchancen und Renditen.
2. Ist der polnische Markt nicht bereits übersättigt?
Der Anteil der Handelsflächen pro Kopf der Bevölkerung liegt in ganz Osteuropa weit unter dem westeuropäischen Niveau. Laut unseres Immobilienpartners der ST BAU Holding wird es beim filialisierenden Handel die nächsten 5 bis 10 Jahre keine Übersättigung in Polen geben. Selbst ALDI Nord plant seine Filialenanzahl bis zum Jahre 2013 von derzeit 18 Filialen auf 195 zu erhöhen. Die Netto-Kette plant erst jetzt eine Expansion auf dem polnischen Markt im Norden des Landes.
Quelle: Hamburg Abendblatt 18./ 19. Juni 2009
3. Was passiert, wenn ein Investor ein Projekt nicht abnimmt?
Unser Immobilienpartner, die ST BAU Holding hat bisher über 200 Handelsimmobilien erstellt. In vielen Fällen war dabei der Investor auch zugleich der Händler bzw. Nutzer. In nicht einem einzigen Fall ist bisher bei einem Nutzerinvestor dieses Szenario eingetreten. Sollte es dennoch passieren, würden wir zum Einen den Rechtsweg gehen, um unsere Interessen durchzusetzen, zum Anderen aber auch einen anderen Investor oder alternativ Mieter/ Nutzer suchen, um ggf. die Immobilie anderweitig zu verwerten. Sobald der Investor/ Käufer die Entscheidung für ein Objekt getroffen hat, sitzen wir gemeinsam im Planungsstab, den hier müssen Kühlketten, Wareneinkauf, Transport und Marketing kalkuliert und organisiert werden. Bitte bedenken Sie, dass wir auch im Voraus immer mit mehreren Kaufinteressenten sprechen.
4. Wie sieht das Fremdwährungsrisiko aus?
Bei Ankauf der Projektentwicklung wird das Eigenkapital (EK) aus Euro in PLN gewechselt. Dieses EK wird in der Regel für den Grundstücksankauf verwendet. Das Fremdkapital (FK) wird in der Landeswährung (Zloty) als Kontokorrentrahmen (Zwischenfinanzierung) aufgenommen. Das EK ist in der Regel etwa 20 %-25 % vom Gesamtinvestitionsvolumen und damit der kleinste Teil von der Projektentwicklungsfinanzierung. Nur ein Teil der Gewinnsumme aus den Projektentwicklungen wird 2010, 2011 und 2012 für die Ausschüttungen in Euro benötigt. Nur dieser Teil wird in Euro gewechselt der restliche Teil wird in PLN (Zloty) für die Re-Investitionen und für laufende Fondskosten verwendet. Bereits jetzt finden alle Kalkulationen und Verkaufsverhandlungen in Euro statt.
Wichtig:
Der Fonds hat mit dem Immobilienpartner eine Vereinbarung getroffen, dass die Rückzahlung des Eigenkapitals und eine rechnerische Verzinsung von 10 % p. a. vor Gewinnverteilung stattfinden wird. Diese rechnerische Verzinsung auf die Euroeinlage sorgt dafür, dass hierdurch Wechselschwankungen ausgeglichen werden können.
Der Kurs vom PLN lag in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt bei ca. 3,90 PLN/ 1 , d. h. dass hier eher bezogen auf die Ausschüttungen in den nächsten Jahren mit Kursgewinnen zu rechnen wäre. Aktueller Kurs 1 € = 3,91 PLN (o5. Mai 2010)
Bitte beachten Sie auch die Sensitivitätsanalyse im Emissionsprospekt des DIREKT INVEST POLEN 3.
5. Wie sieht die steuerliche Betrachtung aus?
1. Es gibt ein Doppelbesteuerungsabkommen vom 14. Mai 2003 zwischen Polen und Deutschland, somit keine Besteuerung der Anleger in Deutschland.
2. Auf der Ebene der Projektgesellschaften (zur Haftungsabschottung und steuerlichen Optimierung) wird in Polen die Körperschaftssteuer in Höhe von 19 % von der ELBTREUHAND MARTIUS GmbH abgeführt.
3. Die progn. Ausschüttungen (2011 - 15 %, 2012 - 25 % 2013 - 98,91 %) werden auf das Konto des Kunden transferiert.
4. In Deutschland sind die Ausschüttungen abgeltungssteuerfrei. Bitte beachten Sie den Progressionsvorbehalt und damit die steuerliche Gesamtveranlagung des Kunden.
6. Am Ende des Jahres erhält der Kunde vom Treuhänder ein Schreiben mit der konkreten steuerlichen Veranlagung, dass der Kunde an seine Steuererklärung anhängt (Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Zum Progressionsvorbehalt: Ausschüttungen (z.B. DIREKT INVEST POLEN 3) werden dem zu versteuernden Jahreseinkommen hinzuberechnet, dies verändert den persönlichen Steuersatz der jeweiligen Person.
Das Erfolgskonzept geht in die dritte Runde. Profitieren Sie von Direktinvestitionen in Projektentwicklungen bei nur 3,9 Jahre Laufzeit!
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