Die Anlage im Überblick
Der Standort
Der Standort der Pflegeeinrichtung liegt in Niederösterreich unmittelbar an der Stadtgrenze der Bundeshauptstadt Wien. In Purkersdorf leben derzeit 9.234 Einwohner. Durch die Nähe zur Bundeshauptstadt besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind die Innenstadt und die einzelnen Bezirke von Wien regelmäßig und schnell zu erreichen. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht man innerhalb einer halben Stunde das Stadtzentrum von Wien (Stephansplatz). Die österreichische Bundesbahn verbindet Wien im regelmäßigen Rhythmus mit den inländischen Städten und anderen europäischen Metropolen. Die Bundeshauptstadt ist auch ein Knotenpunkt der Autobahnen. Der Flughafen Wien Schwechat ist ca. 45 km entfernt.
Das Seniorenzentrum liegt in einer Wohngegend und die Gesamtanlage ist Teil einer Parkanlage. Die Pflegeeinrichtung verfügt über einen hauseigenen Shuttlebus, mit dem die Bewohner ins Ortszentrum gefahren werden und dort die Geschäfte des täglichen Bedarfs erledigen können.
Das Investitionsvolumen
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt € 26.374.000 und wird wie folgt finanziert:
Mittelherkunft Euro
Kommanditkapital 009.880.000
Agio 000.494.000
Fremdkapital 016.000.000
Investitionsvolumen 26.374.000
Der Mieter und Betreiber
Die steirische KräuterGarten- Unternehmensgruppe wurde 1997 von Harald Fischl und DDr. Gerhard Moser mit der Eröffnung des Seniorenhauses "Kamille" im oststeirischen Söchau gegründet. Die Unternehmensgruppe verfügt mittlerweile über insgesamt sieben Pflegeheime mit insgesamt 634 Betten. Weitere Einrichtungen befinden sich in Planung. Die Häuser der KräuterGarten- Unternehmensgruppe haben Verträge über den Versorgungsauftrag mit den jeweiligen Bundesländern. Jedes einzelne der Häuser ist nach einem Heilkraut benannt. Insgesamt wurden in den letzten zehn Jahren Gesamtinvestitionen von rund 50 Millionen Euro getätigt. Neben fachlich hochwertiger Pflege bietet die KräuterGarten- Gruppe ein umfangreiches Programm an Zusatzleistungen wie z.B. Seniorenanimation, Bewegungstrainerinnen, Therapielaser zur Wund- und Schmerzbehandlung und Bachblütentherapie.
Die Betreibergesellschaft "Rosmarin" Seniorenbetreuungsgesellschaft m.b.H., ein Unternehmen der KräuterGarten- Gruppe als Mieter der Immobilie hat neben der Zahlung der Mieten alle erforderlichen bzw. alle behördlich geforderten Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen und Veränderungen an den Gebäuden, technischen Anlagen, Außenanlagen und an sämtlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen sowie dem Zubehör durchzuführen. Die Verpflichtung umfasst auch die Schönheitsreparaturen. Weiter sind die Prämien sämtlicher branchenüblicher Versicherungen zu tragen sowie alle Betriebs- und Nebenkosten inklusive der Grundsteuer zu leisten. Die Objektgesellschaft hat die Instandhaltung am Gebäude und Außenbereich (Dach und Außenfassade, jedoch nicht die Fenster) der Immobilie zu tragen.
Prognostizierte Ausschüttungen
Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger:
Ausschüttungen in % der Kommanditeinlage ohne Agio
(Prognose) Jahre Zeitraum
006,50% 5,42 2009-2014
007,00% 4,0 2015-2018
007,25% 5,0 2019-2023
007,75% 3,0 2024-2026
008,50% 3,0 2027-2029
009,25% 3,0 2030-2032
011,00% 1,58 2033-2034
193,38% 25,0 GESAMT
Insgesamt können 193,38% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2034 an Ausschüttungen realisiert werden. Ein Veräußerungserlös des Objektes wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.
Wertentwicklung und Verkauf der Immobilien
Die Wertentwicklung der Immobilie hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Alten- und Pflegeheim sowie der Entwicklung des Mietertrages ab. Der Kaufpreis einschließlich Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen für die Immobilie liegt beim 12,70-Fachen der anfänglichen Jahresmiete. Dies entspricht einem Erwerbspreis von € 112.161 pro Pflegeplatz. Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilie zum 12,0-Fachen der angenommenen Jahresmiete im Jahr 2034 aus. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt, wird die Werthaltigkeit dieser Immobilie unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert des Betriebsstandortes bestimmt.
Mindestbeteiligung
Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt € 20.000 (Erwerbspreis). Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Der Beitritt kann als Treugeber über die Treuhandkommanditistin oder alternativ als Direktkommanditist mit Eintragung ins Handelsregister erfolgen.Laufzeit / KündigungDer Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.07.2034 unkündbar.
Besteuerung
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.
