IMMAC Pflegezentren K&S Renditefonds GmbH & Co. KG

Die Standorte

Dresden ist Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen und liegt in der Dresdner Elbtalweitung, die vom gleichnamigen Fluss durchzogen wird. Die Landeshauptstadt verfügt über eine sehr gute Infrastruktur. Der Hauptbahnhof ist einer von 20 Fernverkehrsknoten in Deutschland. Die S-Bahn Dresden verbindet die Stadt mit dem Umland und dem Flughafen. Die Bundesautobahn A4 kreuzt im äußersten Norden und westlich von Dresden die A13 bzw. A14, wodurch gute Anbindungen bestehen. Die neue A 17 (Europastraße 55) stellt die schnelle Verbindung nach Prag sicher. Das Investitionsobjekt liegt nördlich des Zentrums von Dresden im Stadtteil Neustadt. Die Geschäfte des täglichen Bedarfs, Lebensmittelmärkte und Apotheke befinden sich fußläufiger Entfernung.

Die Stadt Wilsdruff liegt rund 20 Kilometer westlich des Dresdner Stadtzentrums und etwa 60 Kilometer östlich von Chemnitz im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Auf Grund der Nähe zur Kulturstadt Dresden hat die Stadt eine gute Infrastruktur. Die Pflegeeinrichtung liegt ruhig aber doch zentral in Wilsdruff. Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung.
Die mittelfränkische Stadt Zirndorf liegt etwa sechs Kilometer südwestlich von Fürth und rund elf Kilometer westlich von Nürnberg entfernt. Zirndorf zählt über 25.000 Einwohner, die durch die Nähe zu den beiden genannten Städten verkehrstechnisch sehr gut eingebunden ist. Um Nürnberg kreuzen darüber hinaus mehrere Autobahnen, so dass sehr gute Anbindungen in alle Himmelsrichtungen bestehen. Die Regionalbahn verbindet Zirndorf mit dem Fürther Hauptbahnhof. Im Norden von Nürnberg liegt der Flughafen. Das Investitionsobjekt liegt westlich vom Zentrum des Stadt Zirndorf in einem reinen Neubaugebiet. Im Umkreis von 500 Metern gibt es ein kleines Nahversorgungszentrum mit einem angeschlossenen Cafe, einen Supermarkt sowie Arztpraxen, Heilpraktiker, eine Sanitätshaus, eine Fußpflege und ein Dialysezentrum.

Das Investitionsvolumen
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt € 32.763.000 und wird wie folgt finanziert:

In der Platzierungsphase verfügt die Fondsgesellschaft neben der Langfristfinanzierung über eine Zwischenfinanzierung, so dass die Zahlung des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten vollständig gewährleistet wurde. Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 28.02.2010 abgegeben. Somit ist die Gesamtfinanzierung der Gesellschaft sichergestellt.

Der Pächter und Betreiber

Die Betriebsgesellschaft und Pächter der Alten- und Pflegeeinrichtungen ist die K&S Dr. Krantz Sozialbau und Betreuung GmbH & Co. KG mit Sitz in Sottrum. Der Pächter hat für die Immobilien jeweils einen langfristigen Pachtvertrag mit einer fest vereinbarten Laufzeit von 20 Jahren zuzüglich zwei fünfjähriger Verlängerungsoptionen abgeschlossen. Nach der Festlaufzeit bzw. nach Ablauf des ersten oder zweiten Verlängerungszeitraumes verlängern sich die Verträge automatisch auf unbestimmte Zeit und sind mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ende der Grundpachtzeit, sofern die Verlängerungsoption nicht ausgeübt wird, bzw. eines jeweiligen Verlängerungszeitraumes für jede der Vertragsparteien kündbar. Die 1981 gegründete K&S Unternehmensgruppe ist nach eigenen Angaben einer der führenden Anbieter für Bau und Betrieb von Sozialimmobilien in Deutschland. Als Investor, Planer und Betreiber von Seniorenwohnanlagen und -pflegeheimen sowie Reha- Kliniken, Kindergärten und anderen Einrichtungen bietet die K&S Gruppe seit vielen Jahren Dienstleistungen von höchster Qualität. Als Generalunternehmer und spezialisierter Service-Partner projektiert, baut und betreibt die Unternehmensgruppe Seniorenresidenzen in eigenem oder fremdem Auftrag und erbringt vielfältige Dienstleistungen für die zu betreuenden Menschen. Durch die langjährigen Erfahrungen mit dem Betrieb von Seniorenresidenzen kennt die K&S Gruppe die Bedürfnisse und Anforderungen der Menschen und berücksichtigt diese bereits in der Bauplanung von Anfang an. Für den Betreiber K&S werden somit Pflegeeinrichtungen erstellt, die auf das hohe Pflege- und Betreuungskonzept zugeschnitten sind.

Den Kern der Unternehmensgruppe stellt das Familienunternehmen K&S - Dr. Krantz Sozialbau und Betreuung GmbH & Co. KG dar. In über 75 Betriebsstätten in fast allen Bundesländern werden in den Einrichtungen mehr als 8.000 Wohn- und Pflegeplätze betrieben. Innerhalb der Unternehmensgruppe sind etwa 1.600 qualifizierte Mitarbeiter beschäftigt. Mit den drei Häusern dieses Emissionsprospektes betreibt die K&S Unternehmensgruppe aktuell 22 Einrichtungen mit mehr als 2.000 Pflegeplätzen. Der Pächter der Immobilien hat neben der Zahlung der Pachten die Instandhaltung der Objekte, aller technischen Anlagen, des Inventars und der Außenanlagen zu erbringen, sämtliche branchenüblichen Versicherungen auf eigene Kosten vorzuhalten sowie alle Betriebs- und Nebenkosten sowie die Grundsteuer zu leisten. Die Fondsgesellschaft hat die Instandhaltung an Dach und Fach der Immobilien zu tragen.

Prognostizierte Ausschüttungen

Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger:

Ausschüttungen in % der Kommanditeinlage ohne Agio

(Prognose)    Jahre    Zeitraum
006,50%       3,58      2009-2012
007,00%       3,0        2013-2015
007,50%       5,0        2016-2020
008,00%       3,42      2021-2024
109,13%       15,0      GESAMT

Insgesamt können 109,13% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2024 an Ausschüttungen realisiert werden. Ein Veräußerungserlös der Objekte wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.Wertentwicklung und Verkauf der ImmobilienDie Wertentwicklung der Immobilien hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Alten- und Pflegeheim sowie der Entwicklung des Pachtertrages ab. Der Kaufpreis für die Immobilien beträgt durchschnittlich das 12,77-Fache der anfänglichen Jahrespachten. Dies entspricht einem durchschnittlichen Erwerbspreis von € 65.927 pro Pflegeplatz. Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilien zum 12,5-Fachen der angenommenen Jahrespacht zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2024 aus. In der Vergangenheit wurden Pflegeeinrichtungen am Markt mit dem 12,5- bis 14,0-Fachen der Jahrespacht gehandelt, ungeachtet ihres Baujahres. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt, wird die Werthaltigkeit dieser Immobilien unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert des Betriebsstandortes bestimmt.MindestbeteiligungDie Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt € 20.000 (Erwerbspreis). Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Der Beitritt kann mittelbar als Treugeber über die Treuhandkommanditistin oder alternativ als Direktkommanditist mit Eintragung ins Handelsregister.

Besteuerung

Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger.Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2011 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber.

Haftung des Anlegers

Der Anleger hat gesellschaftsrechtlich seine Kapitaleinlage zuzüglich Agio zu leisten. Darüber hinaus hat der Anleger keine Nachschusspflicht. Diese ist im Gesellschaftsvertrag gemäß §5 Ziff. 7 bzw. §6 Ziff. 6 ausdrücklich ausgeschlossen. Der Anleger hat daher auch vorbehaltlich der nachstehend beschriebenen Haftung keine weiteren Zahlungen zu erbringen. Die Haftung des Kommanditisten ist im Handelsgesetzbuch, dort §§171 ff., geregelt. Nach §171 Abs. 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar, die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Unter Einlage ist die im Gesellschaftsvertrag bestimmte und in das Handelsregister einzutragende Beteiligungssumme, besser Haftsumme, zu verstehen. In das Handelsregister werden 10% der im Innenverhältnis unter den Gesellschaftern einzuzahlenden Pflichteinlage eingetragen. Insoweit ist zwischen der in das Handelsregister einzutragenden Hafteinlage und der gesellschaftsrechtlichen Pflichteinlage zu unterscheiden. Nur in dieser Höhe (grundsätzlich 10%) besteht eine Haftung im Außenverhältnis, beispielsweise im Insolvenzfall, gegenüber einem Insolvenzverwalter. Wenn die Hafteinlage als Teil der Pflichteinlage eingezahlt ist, verbleibt es grundsätzlich bei dem Haftungsausschluss gemäß §171 Abs. 1 HGB. Die Haftung lebt gemäß §172 Abs. 4 HGB wieder auf, wenn die Einlage zurückgezahlt wird oder Gewinnanteile entnommen werden, wenn gleichzeitig der Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der Einlage gesunken ist.

Rückabwicklung

Für den Fonds und seine Anlageobjekte liegen notarielle Kaufverträge und Finanzierungszusagen vor. Im Zusammenhang mit der Schließungsgarantie zum 28.02.2010 besteht damit grundsätzlich kein Risiko einer Rückabwicklung.